房贷引擎失速 银行拿啥稳住“体面”息差收入？

发布时间：2025-07-05 16:21:10 来源：不知死活网 作者：综合

来源：证券时报

作为银行十分看重的体面优质中长期零售资产，房贷正面临着人为的房贷提前到期。虽然提前还贷的引擎银行占比因为限额管理等举措较为有限，对银行资负管理的失速收入冲击也比较短时，但它确实将业界关于今年银行优质零售生息资产获取难的拿啥讨论，放到了一个新的稳住高度。

存量房贷或呈小幅减少、息差新增房贷增长乏力、体面高定价消费信贷难觅，房贷2023年银行想要维持“体面”的引擎银行息差，压力更大了。失速收入

房贷增长乏力早露端倪

不局限于这一波提前还房贷给银行资负管理带来的拿啥短时冲击，拉长观察区间并引入更广的稳住涉房业务视野，会发现涉房类资产（即零售端的息差个人按揭贷款和对公端的地产商开发贷）早已收缩。

根据央行近五年的体面金融机构投向数据，证券时报记者测算后发现，2018年至2020年三年间，全国个人住房贷款余额占各项贷款比例均维持增长，然而2021年开始下跌，2022年跌幅尤为明显。去年末该项余额为38.8万亿元，占比由前一年的19.89%跌至18.13%，迅速回落至接近2017年时的比例。房地产开发贷方面，最近五年的房地产开发贷占各项贷款比例则持续稳定下降，2022年末占各项贷款比例降至5.93%，余额约12.69万亿元。

作为优质中长期贷款，房贷的增速放缓甚至存量收缩，是导致近年来银行息差收窄的重要原因之一。绝大多数上市银行均未在去年三季报披露涉房业务详情，唯一有据可查的两家银行是招行和。

以招行为例，截至2022年9月末，该行零售贷款为3.16万亿元，较上年末增幅仅有5.89%。对于增幅同比放缓，招行列举了两个主要原因，居民个人住房贷款需求减少是首要因素，另一个因素是小微客户信贷需求偏弱。证券时报记者查阅招行2022年三季报发现，截至2022年9月末，招行个人住房贷款余额为1.383万亿元，较2021年末的约1.365万亿元仅增长约188.55亿元，且不良率由0.28%微增至0.29%。

在对公涉房贷款一端，截至2022年9月末，招行对公房地产贷款余额为3470.35亿元，较上年末减少89.42亿元；占比6.13%，下降0.65个百分点。

招行房地产业务的疲态也在另外的指标上有直观体现。截至2022年9月末，招行承担信用风险的表内房地产业务（即实有及或有信贷、自营债券投资、自营非标投资等，下同）余额合计4737.27亿元，较上年末下降7.38%；不承担信用风险的表外业务（即理财资金出资、委托贷款、合作机构主动管理的代销信托、主承销债务融资工具等，下同）余额合计3141.03亿元，较上年末下降23.78%。

招行表示，2022年1~9月，该行净利差2.3%，净利息收益率2.41%，同比分别下降9、7个基点，主要是受生息资产收益率同比下降的影响。

再以平安银行为例。零售端涉房业务方面，截至2022年9月末，该行个人房屋按揭及持证抵押贷款余额为7340.6亿元，其中住房按揭贷款余额为2839.43亿元，仅较上年末增长1.6%。而在2021年前三季度，平安银行住房按揭贷款的同比增幅还高达12.2%。

对公涉房贷款方面，截至2022年9月末，平安银行对公房地产贷款余额为2939.59亿元，仅较上年末增加50.36亿元，不良率为0.72%。

此外，平安银行更广义的表内和表外房地产业务口径呈现下降趋势。截至2022年9月末，平安银行承担信用风险的表内房地产业务余额合计3353.24亿元，较2021年末非只增幅放缓，还减少了57.65亿元；不承担信用风险的表外房地产业务余额合计1053.59亿元，较上年末减少153.27亿元。

平安银行去年前三季度的净利差（年化，下同）为2.7%，较上年末的2.74%下降4个基点；净息差为2.77%，较上年末的2.79%下降2个基点。

勿需详细拆解每家银行涉房业务的最新规模趋势，监管的数据或许已给出了答案——从去年开始，房贷这块优质的中长期资产已增长乏力。央行2022年四季度金融机构贷款投向统计报告显示，截至2022年末，房地产贷款余额为53.16万亿元，同比仅增长1.5%，比上年末增速低了6.5个百分点。其中，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比仅增1.2%，增速比上年末低10个百分点。

息差下行趋势愈发严峻

房地产贷款缓增，加上高定价消费类贷款失速，去年银行的息差表现已见严峻。

以A股上市银行披露的2022年上半年净息差为例，证券时报记者梳理数据后发现，42家上市银行中净息差同比缩减的有32家，同比收窄幅度在2BP至37BP之间；仅有8家保持增长，且多数银行增幅仅在10BP以内。到了2022年第三季度，不少大中型银行的净息差又进一步收缩。

在房贷业务占比相对较高的国有大行和股份行中，2022年上半年农行和邮储的净息差均收窄10BP，工行、建行和交行则分别下滑9BP、4BP、2BP。部分股份行的同比降幅更为明显，其中、同比降幅多达37BP，、和降幅分别为17BP、14BP和10BP。根据研报数据，截至2022年第三季度，工行、农行、交行和邮储等4家大行，以及中信、民生、光大、浦发等4家股份行的净息差环比进一步缩减。

随着2022年LPR多轮下调，住房按揭贷款的重定价将在2023年产生实际影响。根据东方证券研报预计，按揭重定价将在今年一季度产生较大扰动，去年LPR较大幅度的下行将直接影响2023年按揭贷款利息收入，进而影响银行净息差。与此同时，在实体信贷需求整体偏弱的背景下，后续贷款利率回升的概率也较小。去年至今，国务院多次会议指出，“进一步推动金融机构降低实际贷款利率，降低企业综合融资和个人消费信贷成本”。

息差下行压力较大的提法，已经延续了好几年。银行稳住息差的组合拳通常是“提升贷款收益+压降负债成本”，但谈及2023年的息差管理，多名银行业人士直言“更不乐观”。

首先，资产端受市场利率下行、持续让利实体经济等因素影响，资产收益率下降。LPR呈阶梯状下调，2022年央行执行了2次LPR降息，LPR降息的影响已经在中长期贷款的重定价中开始显现。

“今年我们的贷款定价本来存在下行压力，再加上房贷这一中长期优质资产增长乏力，息差下行压力更大。就我们行来说，我们主要在保证支持实体经济的同时优化信贷投放结构，努力提高线上经营贷、消费贷等收益较高的、非按揭类零售贷款的占比。”某大型股份行的一名内部人士告诉证券时报记者。

其次，客户对存款收益的要求日渐提升，存款的财富属性越来越强。这从“开门红”期间，利率相对较高的大额存单异常火爆、额度靠抢的现状可见一斑。不少银行业人士预计，今年存款的成本还将保持刚性甚至继续上行。

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